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青年首購是什麼？
青年首購的全名是「青年安心成家購屋優惠貸款」，屬於房貸的一種，是政府為了協助沒有自用住宅的民眾購屋，減輕房貸負擔所推出的貸款方案。
此貸款又稱「青安貸款」、「青年首次購屋貸款」，由財政部在 99 年 12 月推出，目前的實施期限到 113 年底，期限到了之後，財政部會再視房屋市場的情況和民眾實際的需求，決定是否繼續延長。
青年首購貸款是由政府主導，主要承辦的是國內的公股銀行，一般民營銀行無法辦理，如果對貸款有興趣，可以找以下八家銀行辦理：
青年首購貸款屬於政策性貸款，政府推出此貸款的目的是為了減輕首購族的負擔，是房貸中較為優惠的方案，利率穩定、繳款期數長，能夠有效減輕房貸的壓力。從貸款實施以來截至 111 年 12 月底，八家公股銀行累計核貸戶數達 33 萬 5,035 戶、金額 1 兆 3,893 億餘元，從數據來看，可見它受到民眾的歡迎。
青年首購貸款基本檔案
青年首購條件
誰可以向銀行申請貸款？青年首購貸款的條件有以下兩點：
- 18 歲以上本國國民：自 112 年起，民法規定之成年年齡下修到 18 歲，只要 18 歲以上都可以申請貸款，雖然叫做「青年」首購貸款，但 60 歲也可以申請。
- 如果是單身者，只要本人名下沒有自用住宅即可申請。如果是已婚者，需要本人、配偶、未成年子女的名下都沒有自用住宅即可申請。
首購的定義
首購的定義並不是「第一次買房」，只要你「名下無任何自有住宅」，就符合首購資格。
即使你不是第一次買房，只要沒有住宅登記在你的名下，就符合首購的貸款優惠條件。換句話說，如果有自用住宅登記在你的名下，就算你是第一次買房，也不能利用房貸的首購優惠。
要留意的是，每家銀行對首購的認定程度有所不同，有些銀行只要「貸款本人」名下沒有房產就符合資格，然而對青年首購貸款而言，不只貸款本人，連配偶、未成年子女名下也不可以有房產。
除了無自有住宅的人第一次買房，以下幾種條件也都符合首購定義：
- 曾買過房子，後來賣出：
原有的房子賣出之後，名下沒有房產，你就可以申辦首購貸款。
- 名下有工廠或土地，但無自有住宅：
「自有住宅」才是判斷標準，即使有土地或工廠也可以申請貸款。
- 名下有未超過 40 平方公尺的共有住宅：
如果你跟其他人有共同住宅，只要住宅的面積未滿 40 平方公尺，仍視為無自有住宅。
青年首購年限
青年首購貸款的還款年限最高可以達到 30 年，一共 360 期，含寬限期三年。
什麼是寬限期？在寬限期間內，你可以只還利息，不需要還本金，以降低買房前期的月付金。
要注意的是，因為前三年寬限期不會還到本金，本金會集中在剩下的貸款期限內攤還，導致後期每月還款負擔增加，總利息也更高，等於要還更多錢。如果有投資、短期換屋的需求，才建議使用寬限期，否則一般小資族使用寬限期反而會讓整體負擔增加。
雖然貸款年限最高可達 30 年，但貸款並非越久越好，如果經濟可以負擔，建議不要把還款期限拉太長，因為貸款越久，負擔的利息就越多，變數也越大。
青年首購寬限期試算
假設你貸款金額為 800 萬元，單一年利率 1.9 %，分成 30 年還款，沒有寬限期。按照本息攤還法，你的固定月付金就是 29,171，而總還款金額（ 本金加利息 ）則是 1,050 萬元。
下同樣額度和年限下，如果你申請了寬限期 3 年，那前 3 年你不需要繳本金，只需要每月繳12,667 的利息就好，3 年過後，每月本金加上利息就會提高成 31,583，總還款金額（ 本金加利息 ）變成 1,069 萬元，比沒有寬限期增加了 19 萬元。
青年首購貸款 寬限期 3 年每月還款明細
一般還款年限最長 30 年，然而政府有特別規定，受到疫情影響導致還款困難者，可以不受還款期限 30 年的限制，只要向承辦銀行提供證明，就可以爭取更長的期限，也可以將貸款的寬限期延長至多 5 年，減輕負擔。
青年首購利率
青年首購貸款的利率採取機動計息，主要計息的方式是：指標利率＋固定加碼年息＝最終年利率。也就是貸款利率會隨指標利率的升降調整，在貸款期間，如果指標利率上升，貸款利率也會跟著上升，指標利率下降，貸款利率也會隨之下降。
那指標利率怎麼看？青年首購貸款的指標利率為郵局 500 萬以下、二年期定期儲金機動利率，自 111 / 12 / 21 為 1.47 ％。
青年首購貸款有三種利率方案可以選擇，而為了減輕民眾負擔，從 111 年 3 月 23 日起至 113 年 12 月 31 日止，提供指標利率降低 0.125 % 的優惠，也就是 1.47 % - 0.125 % ＝ 1.345 ％ ，但如果在優惠期間轉貸者則不適用。
延伸閱讀：首購族該如何貸款買房？首購利率這樣貸款最划算，安心成家方案讓你安心有個家
最新利率及調動資料請以財政部國庫署公告資訊為主
青年首購貸款指標利率 郵政儲金利率表（年息）
以下為三種利率方案（最新利率及調動資料請以財政部國庫署公告資訊為主 ）：
- 一段式機動利率：
- 借款期間按指標利率（ 郵局 500 萬以下、二年期定期儲金機動利率，目前為 1.47 ％，根據優惠再減半碼 0.125 % ＝ 1.345 ％ ），固定加碼年息 0.555 % 機動計息，目前總加起來是年息 1.9 %。
- 借款期間按指標利率（ 郵局 500 萬以下、二年期定期儲金機動利率，目前為 1.47 ％，根據優惠再減半碼 0.125 % ＝ 1.345 ％ ），固定加碼年息 0.555 % 機動計息，目前總加起來是年息 1.9 %。
- 兩段式機動利率：
- 第 1 ～ 2 年：按指標利率（ 1.47 % - 0.125 % ＝ 1.345 % ）固定加碼年息 0.345 % 機動計息，目前算起來年息 1.69 % 。
- 第 3 年起：按指標利率，固定加碼年息 0.645 % 機動計息，等於 1.47 % - 0.125 % ＋ 0.645 % ＝ 年息 1.99 % 。
- 混合式固定利率（前兩年固定計息，第三年起機動計息）：
- 第 1 年：按「撥貸當時」指標利率，減去優惠利率 0.125 %，加碼年息 0.525 % 固定計息，目前為年息 1.87 % 。
- 第 2 年：按「撥貸當時」指標利率，加碼年息 0.625 % 固定計息，目前為年息 1.97 % 。
- 第 3 年起：按指標利率，加碼年息 0.645 % 機動計息，目前計算後為年息 1.99 % 。
如何挑選青年首購利率方案
不知道要挑選哪一種方案的話，可以藉由底下三個問題來思考：
- 近期是否有資金需求：
如果你在繳完頭期款後，手頭吃緊，或是買房後裝修花了不少錢，導致近幾個月負擔較重，那建議選擇一開始利率較低的方案，也就是兩段式機動利率，第一到兩年的利息只要 1.69 % ，可以減輕貸款前期的負擔。
- 還款的期限要多久：
挑選方案前，可以先考慮還款的期限，如果你的年限要還滿達 30 年，那建議使用一段式機動利率，雖然前兩年會多出 0.21 % 的利息，但之後的 28 年每年都可以省下 0,09 ％ 的利息，算下來確實比較划算。
- 未來的指標利率：
未來利率的升降趨勢也是考慮重點，近年來中央銀行頻頻升息，如果你認為未來兩年的升息機會很高，那建議採取混合式固定利率，前兩年固定計息的方案，可以讓你在這兩年不受升息的影響。若預計未來有可能降息，則適合採用兩段式利率，減輕利息負擔。
青年首購額度最高是多少？
青年首購貸款最高核貸成數 8 成、金額上限 800 萬。
所謂的成數，指的是買房時所貸到的金額佔總房價的多少。假設今天房子是 1000 萬元，那你最高能貸到的金額就是 800 萬，800 萬就佔總房價 1000 萬的 8 成，那剩餘的 200 萬就是你需要自備的金額。
而貸款的額度不一定都能貸到 8 成，實際的成數要看你的擔保品（也就是房子）的價值。擔保品的價值判斷標準包括房屋屋齡、坪數、座落地段等等，房子的價值越高，貸款可以達到的成數就會越高。
而貸款金額則要評估你的信用程度和還款能力，雖然青年首購貸款的利率是固定的，但額度卻會根據個別因素加減分而有所不同，包括職業、信用、財力等因素。
青年首購貸款申請流程
- 步驟一、選擇青年首購貸款所配合的八家銀行申辦
- 步驟二、提交申請資料：
- 雙證件（身分證＋健保卡／駕照／或其他足以證明身份的證件）
- 個人印章
- 建物登記謄本
- 財力證明：包含所得扣繳憑單、綜合所得稅納稅證明書、薪資轉帳存摺明細等收入證明文件。
- 如果有保證人也要提供保證人的雙證件、印章、財力證明。
- 步驟三、銀行鑑價：
鑑價指的是銀行會針對你的擔保房屋進行價值評估，包括房屋屋況、種類、坪數、地段等方面，通常也會以買房的成交價作為判斷基準。
- 步驟四、銀行審核：
確認房屋的價值之後，銀行會審核個人的信用、職業、財力等條件，決定是否核貸給你，以及最終的貸款金額和成數。
- 步驟五、銀行對保：
對保指的是當面與銀行簽訂貸款合約，確保雙方的權利義務，同時確認日後匯款、繳款的帳戶。
- 步驟六、銀行設定抵押權：
為擔保品設定抵押權，是為了保證銀行的權益，如果借款人在期限到時沒有還款，銀行就可以透過抵押權收走你的擔保品，以償還你借的債務。
一般銀行都會將最高抵押權設在貸款金額的 1.2 倍，假設你貸款 800 萬，那最高抵押金額就是 960 萬，如果你在貸款期間想要增貸或是有違約金，只要總債務沒有超過 960 萬，就可以不用再重新設定抵押權。當然換款的金額還是你借貸的金額，不會因此增加。
- 步驟七、銀行放貸：確認一切資料都無誤後，銀行就會進行放款程序，將金額匯入約定帳戶。
青年首購貸款申請流程圖
申辦青年首購貸款的銀行手續費比較
青年首購貸款是政策性貸款，只要在貸款最高額度 800 萬內，每家銀行的利率都會相同。因此在挑選要向哪家銀行申請時，除了距離遠近、是否固定往來等因素，手續費就是決定性關鍵，建議找手續費較低的銀行辦理。
以下是承辦青年首購貸款八家銀行的手續費比較，手續費的最新調動資訊請以各銀行公告為主：
| 承貸銀行 | 手續費、信用查詢費 |
| 台灣銀行 | 3,300 元 |
| 台灣土地銀行 | 5,300 ～ 5,600 元 |
| 合作金庫商業銀行 | 5,300 元起 |
| 第一商業銀行 | 5,300 元 |
| 兆豐國際商業銀行 | 5,300 元 |
| 華南商業銀行 | 貸款額度 × 0.001 ＋ 300 元 舉例：以貸款 800 萬來算，手續費要 8,300 元 |
| 彰化商業銀行 | 5,300 元 |
| 台灣中小企業銀行 | 貸款額度 × 0.0015 ＋ 300 元 舉例：以貸款 800 萬來算，手續費要 12,500 元 |
假設你今天貸款 300 萬元，華南銀行的手續費算起來是 300 萬 × 0.001 ＋ 300 元 ＝ 3300 元，和手續費最低的台灣銀行相同。
由此可知，如果貸款超過 300 萬以上，建議找台灣銀行申辦最優惠，如果貸款低於 300 萬元，那找華南銀行會更加優惠。假設貸款金額為 100 萬，那華南銀行的手續費只要 1300 元，但如果貸款金額為最高上限 800 萬，那華南銀行手續費就要 8300 元，足足比台灣銀行貴了 5000 元。
青年首購划算嗎？和一般銀行有什麼區別？
和其他民營銀行相比，政府主導的青年首購貸款真的有比較划算嗎？仔細對比下來，市面上的其他房貸也有很優惠的利率，有些利率甚至比青年首購更低，能夠貸款的額度也更高。
如果找到更優惠的條件，或是你想貸款的金額超過 800 萬，你可以挑選一般民營銀行辦理貸款，但要注意的是，在一般民營銀行要取得較低的優惠，需要通過更為嚴格的審核，或是搭配該銀行其他的貸款方案進行。
在目前經濟環境下，為了應付通貨膨脹，近年來央行不斷升息，從 2022 年 3 月以來，截至 2023 年 3 月已經連續五度升息，在央行利率的影響下，根據機動計息的計算法則，指標利率提升，貸款利率也就跟著提升。而民營銀行由於沒有政府的補貼，升息速度和幅度都會較快且較大。
在這樣的狀況下，像青年首購貸款這樣的政策性貸款，雖然有可能因為指標利率上升而導致利率變高，但相較一般銀行會更穩定，利率攀升的幅度也會較小。以目前環境而言，青年首購貸款算是房貸中較為划算的。
青年首購相關 Q & A
青年首購貸款和「自購住宅貸款利息補貼」可以同時申請嗎？
可以，只要你的資格符合兩種方案，即可同時申請。
自購住宅貸款利息補貼是內政部推出的補助，貸款金額最高上限 250 萬，根據條件不同有兩種利率，目前第一種利率是 0.937 %，第二種是 1.512 %，皆比市面上的房貸利率低很多。
此方案於每年八月開放申請，如果符合申請條件和財產限制，就可以向各縣市政府或線上網站進行申請。
可以先申請青年首購貸款，保留額度之後再買房嗎？
不可以。
在申請青年首購貸款時，銀行必須先評估「擔保品」，也就是你買的房子，如果你還沒有取得房屋的所有權，銀行就無法進行鑑價，不能核準貸款。
如果我一次購買兩間房，兩間都可以適用青年首購貸款嗎？
不可以。
青年首購貸款只限用一間房，如果你買兩間房，那只有其中一間可以用青年首購方案，另一間的房貸可以考慮申請一般民營銀行的貸款。
一年前買的房子可以申請青年首購貸款嗎？
不可以。
青年首購貸款的房地取得限制期限是六個月前，以「建物謄本上的登記日期」為準，自用住宅的登記日期必須要在申請日前六個月內，才可以申請貸款。
假設你在 111 年 7 月 5 日申請貸款，那你買的房子的建物謄本登記日期就必須在 111 年 1 月 5 日以後。
如果想貸款的金額超過新臺幣 800 萬元怎麼辦？
青年首購貸款最高額度是 800 萬元，超過 800 萬元的部分可以考慮你申請的銀行的其他方案。
也就是說，假設你今天想要和台灣銀行貸款 1500 萬，其中的 800 萬仍然可以使用青年首購貸款，剩下的 700 萬則可以使用台灣銀行的其他搭配方案。
